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XXX与XXX、XXX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市宝坻区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)津0115民初3559号

原告(反诉被告):xxx,男,1976年6月1日出生,汉族,住天津市宝坻区。 委托诉讼代理人:朱彦明,天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告):xxx,女,1980年5月1日出生,汉族,户籍地河南省长恒县,现住北京市顺义区。 委托诉讼代理人:李魁元,天津亚泽律师事务所律师。 被告(反诉原告):xxx,男,1982年10月15日出生,汉族,户籍地河南省长恒县,现住北京市顺义区。 委托诉讼代理人:李魁元,天津亚泽律师事务所律师。

原告(反诉被告,下称原告)xxx与被告(反诉原告,下称被告)xxx、xxx房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年4月19日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告xxx的委托诉讼代理人朱彦明,被告xxx,被告xxx及xxx委托诉讼代理人李魁元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。xxx向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告间《房屋买卖居间合同》;2.判令由被告赔偿原告违约金60000元,被告已给付20000元定金不予返还;3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告增加诉讼请求:解除原、被告签订的《天津市房产买卖协议》。事实和理由:2016年7月16日,原告与被告xxx及居间方即案外人天津融创房地产经纪有限公司第三分公司(以下称融创地产)签订了《房屋买卖居间合同》,原告将名下坐落于宝坻区宝星花园××室房屋卖与被告,成交价为63万元,被告交付定金2万元,以按揭方式购买。合同约定,乙方若逾期未能一次性付款致本合同不能顺利完成,则已付定金不予退还,乙方应按实际成交价的10%赔偿违约金;乙方未按合同第四条约定付款,则每逾期一日应支付售价的万分之五作为违约金,付款约定期限超过七天视为单方解除合同,并承担违约责任。2016年8月9日,原、被告双方共同到不动产登记部门签订了《天津市房产买卖协议》,购房人变更为被告xxx,协议第四条约定,当银行贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部房价款,另依据协议第五、第六条规定,最迟于30日内,或11月9日前补足全部房价款,但是至本案起诉之日止,被告仅于协议日交付首付款30万元,余款30万元尚未给付。《天津市房产买卖协议》是网签行政管理性合同,其基础是《房屋买卖居间合同》,二者间具有同一法律事实和法律关系,且均合法有效,应予履行。现被告逾期未能履行,已构成违约,且致原告的合同目的无法实现,已构成合同解除的约定和法定条件,原告有权依约、依法解除合同,故原告提起诉讼。xxxxxx辩称,不同意原告的诉请,基于两个合同的事实没有争议,被告没有违约,是原告违约,原告拒绝配合办理房屋过户手续,并且拒绝接收被告剩余房款,被告同意全款购房,将剩余房款300000元交到法院。被告xxx、xxx向本院提出反诉请求:判令原告继续履行原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》,将涉诉房屋过户给被告并交付房屋,被告将剩余房款交付原告。事实和理由:二被告系夫妻关系。2016年7月16日,被告xxx与原告经中介公司介绍签订房屋买卖合同,约定被告购买原告宝坻区宝星花园××号房产,总价款人民币63万元。2016年8月9日,原告与被告在房管部门签订了网签合同,且网签合同的买受人为被告xxx,二被告当场缴纳房款30万元,后原告以各种理由拖延后续房屋过户事宜,2017年4月,原告向法院提起诉讼,以二被告违约为由,要求解除合同并赔偿违约金,原告歪曲事实以图谋不正当利益,严重侵害了被告的利益。被告为维护合法权益,提出反诉。原告xxx对被告xxx、xxx的反诉辩称,被告的行为构成违约,原告有权解除合同并要求被告赔偿违约金,不同意被告的反诉请求。本院经审理对双方无争议的事实确认如下:2016年7月16日,案外人杨雅峰受原告xxx委托与被告xxx签订《房屋买卖居间合同》,合同约定:售房人xxx(以下简称甲方),委托代理人杨雅峰,购房人xxx(以下简称乙方)。第一条:甲方自愿将坐落在宝坻区宝星花园××的房屋出售给乙方。第二条:甲乙双方经协商后的实际价格为630000元,该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第四条:1.乙方于2016年7月16日向甲方交付该房屋购买定金20000元;2.(2)甲、乙双方同意并承诺于2016年8月16日前到房管部门订立买卖协议,乙方承诺于2016年8月16日前将房屋首付款存入天津市正孚房地产经纪中心房屋资金监管账户,该房屋剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款。第六条:6.(2)甲乙双方在办理贷款过程中,乙方须保证其所提供的各种个人材料及证明均证实、有效;在银行贷款审查中如出现乙方或家庭成员恶意隐瞒贷款次数、逾期还款或未还款等不良征信记录,导致贷款审查不合格,甲方同意乙方可选择补齐材料、提高首付或选择一次性付款,买卖关系暂不解除,但如乙方在收到甲方通知7日内未对任何一种方式作出选择,甲方有权解除合同,乙方应按本合同第二条商定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金赔偿甲方,乙方应配合甲方到房地产管理局办理房屋买卖协议注销等手续。7.如乙方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,则已付定金不退还,乙方应按照本合同第二条商定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金赔偿甲方,而甲方有权解除合同并可将该房屋继续出售;如果甲方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,乙方有权解除合同,甲方应按照本合同第二条商定的该房屋的实际成交价格的10%作为违约金赔偿乙方。第八条:经甲乙双方友好协商,甲方承诺该房屋产权无争议,甲方无条件配合乙方办理过户及贷款手续,过户时所有税费由乙方承担。合同签订后,被告给付原告定金20000元,通过融创地产工作人员转交原告房款10000元。2016年8月9日,原告xxx与被告xxx签订《天津市房产买卖协议》,买受人变更为被告xxx,协议约定,出卖人(甲方)xxx,买受人(乙方)xxx。第二条甲乙双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管:房价款600000元。乙方首付款300000元,申请银行贷款300000元,监管房价款合计600000元。贷款种类为不包含公积金。第四条乙方应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计300000元,一次性存入房地产交易资金监管中心的专用账户,当银行贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。第五条甲方须于2016年11月9日前,将该房产及相关证明交付乙方。第六条协议订立后,双方应在30日内,到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续,并缴纳相关税费,如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。协议签订后,被告于当日将房屋首付款300000元存入天津市房地产交易资金监管中心专用账户,并申请银行贷款。2016年9月8日,被告获悉因信用卡逾期还款问题,需要被告补齐贷款材料。双方对以下事实存在争议:原告称被告未按《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》约定付款,致使原告的合同目的无法实现,已构成违约,原告有权解除合同并要求被告赔偿违约金。原告提交了《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》各一份,融创房地产出具的证明一份。被告称原告拒绝配合办理房屋过户手续,且拒绝接收剩余房款,其行为已构成违约,被告要求原告继续履行合同。被告提交了被告xxx与案外人杨雅峰、融创地产工作人员张亚娜的谈话录音一份,被告xxx与案外人融创地产工作人员张亚娜的通话录音四份。庭审后,被告在规定的期限内将剩余房款300000元交到本院。本院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告与被告xxx、xxx签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》均系双方的真实意思表示,且不违反相关的法律规定,是合法有效的,双方均应本着诚实、信用的原则依约履行。现原告认为被告存在违约情形,合同应予以解除,被告认为原告存在违约情形,合同应继续履行。故案件焦点问题为被告在履行合同过程中是否存在违约情形,合同应否解除。合同的解除应依据合同约定及《中华人民共和国合同法第九十四条之规定。依据买卖合同第六条约定,在贷款审查不合格时,被告可选择补齐材料、提高首付或选择一次性付款,但如被告在收到原告通知后7日内未对任何一种方式作出选择,甲方有权解除合同。被告在2016年9月8日接到补齐贷款材料的通知后,于2016年9月10日及时向原告的代理人杨雅峰表示全款购买该房屋的意愿,但是并未得到案外人杨雅峰的明确答复,虽然被告未直接向原告作出上述表示,但是案外人杨雅峰受原告xxx委托与被告签订房屋买卖合同,被告有理由相信向其作出表示即可,且案外人杨雅峰也表示会将被告的上述意向转达给原告,至此可以视为被告已经对上述约定中的方式作出了选择,被告的行为没有违反买卖合同的约定。《天津市房产买卖协议》是一种行政管理性合同,虽然规定双方应在协议签订后的30日内办理房屋所有权转移登记手续,但是逾期也并不影响过户手续的办理,且办理贷款手续的时间并非被告所能控制,被告在接到补齐贷款手续的通知后,及时作出了全款购房的表示,但始终未得到原告的明确答复,被告已经合理履行了合同约定的义务。故依据合同约定,双方签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》不应予以解除。原告主张依据合同法第九十四条的规定,被告的行为违反了合同约定,致使原告无法实现合同目的,但并未提交相应的证据予以证实,本院不予采信。综上,无论依据合同的约定或合同法的规定,双方签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》均应继续履行。故对于原告解除合同,要求被告赔偿违约金的诉请,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法第八条第六十条第一款第九十三条第九十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条之规定,判决如下:一、原、被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》二、原告(反诉被告)xxx于判决生效后十日内协助被告(反诉原告)xxx办理天津市宝坻区宝星花园××房屋的登记过户手续,相关费用由被告(反诉原告)负担;三、被告(反诉原告)xxx于判决生效后十日内给付原告(反诉被告)xxx剩余购房款300000元;四、驳回原告(反诉被告)xxx的全部诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元,减半收取计900元(原告已预交)、反诉费2900元(被告已预交),由原告(反诉被告)xxx负担。判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。                                                                                                                                                                    

审判员: 李会民

二O一七年六月二十七日

书记员: 运正盼

 


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